Finansijska pismenost

Miloš Grujić: Otplatiti kredit ranije ili ne, pitanje je sad?

tekst: Miloš Grujić

Dosad sam pričao o kreditima i štednji. U ovom tekstu ćemo se pozabaviti kombinacijom ovih tema.

Spomenuo sam prošli put da je većina stambenih kredita zbir određene kamatne stope i šestomjesečnog EURIBOR-a. Prema pravilima plasmana po kreditnim linijama, kamatne stope koje su vezane za EURIBOR obično se usklađuju dva puta godišnje.

U prošlom tekstu sam spomenuo da je Tijanu i mene banka tokom zadnje dvije godine tri puta obradovala, jer se kamatna stopa, usljed smanjivanja 6M EURIBOR-a, tri puta smanjila. Tokom prošle sedmice dobio sam nekoliko pitanja da li se sada isplati skraćivati rok otplate kredita, budući da je vrijednost 6M EURIBOR-a negativna. Drago mi je da čitaoci razmišljaju u suprotnom pravcu od produžavanja roka otplate i smanjivanja mjesečne rate kredita, ali – ovo je pitanje na koje odgovor ne može biti samo „da“ niti samo „ne“.

Da podsjetim, vrijednost EURIBOR-a se mijenja zbog različitih sezonskih uticaja. U posljednjih petnaestak godina, EURIBOR je značajno mijenjao vrijednost (ilustracija 1). U posljednje vrijeme je na rekordno niskom nivou. Šestomjesečni EURIBOR je oko -0,189%. Zato nas je banka i obradovala. Naša kamatna stopa se smanjivala, jer je zbir ugovorene kamatne stope i 6M EURIBOR-a sve manji.

grafika

Tokom ove godine, 6M EURIBOR je čak i negativan. To odražava činjenicu da i velike banke imaju troškove čuvanja odnosno „parkiranja“ novca. Nažalost ili na sreću, vaša banka ne može da utiče na promjene vrijednosti EURIBOR-a. To znači da bi bilo suludo očekivati da će vrijednost ovog „varijabilnog“ dijela kamatne stope do kraja otplate kredita ostati na istom nivou.

Recimo da je Lola počela da otplaćuje kredit u trajanju od dvadeset godina od 1. januara 2010. godine. Da bi primjer bio što jednostavniji, a što lakši za analizu, zamislimo da je kamatna stopa na stambeni kredit iznosila tačno pet odsto plus 6M EURIBOR. Na taj dan je 6M EURIBOR iznosio 0,9960%. Prema tome, nominalna kamatna stopa iznosila je oko šest odsto godišnje (tačnije 5,996%). Da bi ostale cifre bile „okrugle“, recimo da je iznos kredita bio 70 000 KM. To znači da je mjesečna rata iznosila oko 500 KM (tačnije 501,34 KM). Pod uslovom da kredit otplaćuje bez promjena, Lola bi posljednju otplatu imala 1. decembra 2029. To je 240. mjesec otplate kredita iz primjera. Na ilustraciji 2 vidimo odnose kamata i glavnice u zbiru mjesečnih otplata.

ilustracija 4

Vidimo da će Lola od svih otplata u posljednjoj godini na ime glavnog duga dati procentualno najveći dio. U zadnjoj godini otplata glavnice učestvuje čak sa 5 487 KM od 6 016 KM zbira svih otplata ili oko 97%. Dakle, na početku kredita u otplatama preovladavaju kamate na kredit.

Eh, sad, vidjeli smo da se 6M EURIBOR već neko vrijeme smanjuje. To može navesti Lolu da razmisli o prijevremenoj otplati kredita. Naime, po vrijednosti EURIBOR-a, ovih dana Lolina mjesečna otplata bi iznosila oko 454,58 KM. Dakle, skoro pedeset maraka manje od prvih mjesečnih otplata. Potpuno racionalno je da ona ovih dana razmišlja o skraćivanju perioda otplate kredita. Recimo da Lola želi da skrati kredit na još 10 godina. Do danas je izmirila osamdeset rata. Sad je u sedmoj godini kredita. Vraća kredit već šest godina i osam mjeseci. Sada želi da ostatak duga, od 1. septembra, izmiri u narednih deset godina po (n)ovoj kamatnoj stopi. Drugim riječima, ne želi da vraća kredit još trinaest godina i četiri mjeseca. Prema njenom planu, posljednja ratu bi isplatila 1. avgusta 2026.

Na internetu je lako naći modele za otplatne planove. Treba da pretražujte “loan calculator”. Tako i Lola može da nađe neki od šablona koji koriste banke i, jednostavno, unese ostatak kredita, podesi period otplate na narednih deset godina i dobija mjesečnu otplatu koja, prema novom planu, iznosi 577,28 KM. Dakle, mjesečna otplata jeste veća. Veća je čak i od početnih otplata, ali bi Lola ranije otplatila kredit. U sljedećoj ilustraciji imamo prikaz odnosa prema novom planu.

4

Ove primjere sam naveo samo hipotetički. Lola može kredit da skrati i na dvanaest godina. Tada bi joj rata iznosila 502,60 KM. Skoro kao i na početku, a opet bi isplatila kredit prije roka. Međutim, nije zanemariva činjenica da bi u slučaju da kredit vraća još dvanaest godina vratila 17 462,77 KM na ime kamata, a u slučaju da ga vraća još deset godina, još 14 362,40 KM. Sve ovo pod uslovom da vrijednost 6M EURIBOR-a ostane ista.

Blaža varijanta jeste da Lola pokuša da štedi pa da u jednom momentu – kada iznos ušteđevine i ostatka duga budu jednaki – otplati preostali dug. Nešto kao na ovoj slici.

3Namjera je da se Lola mjesečno odriče istog iznosa, ali u ovom slučaju još ne priča sa svojom bankom o kreditu. Lola bi štedila po marku svaki dan pri svim nepromijenjenim uslovima i kredit bi otplatila 01.03.2029., to jest devet mjeseci prije nego što je predviđeno otplatnim planom. U slučaju da vraća kredit kao do sada, a da štedi 10 KM svaki dan, kredit bi isplatila 01.06.2024. ili 5,5 godina prije predviđenog roka. Ponavljam, u praksi nije realno očekivati istu kamatnu stopu do kraja otplate kredita.

Eh sad, zamislimo da je Lola odlučila da poveća mjesečnu ratu tako da je promijenila ugovor sa bankom na način da je sad obavezna da banci daje veći iznos svaki mjesec, u skladu sa novim planom. Dakle, odricala bi se istih iznosa kao u primjeru sa štednjom. Ako bi povećala mjesečnu otplatu za trideset KM svaki mjesec (po marku svaki dan), pri svim nepromijenjenim uslovima, kredit bi otplatila 01.06.2027., to jest čak dvadeset i šest mjeseci prije nego što je predviđeno otplatnim planom. Na slici je prikazan momenat otplate kredita u obje varijante.

grafika4

Najvažnije je da znate da, bez obzira na koji period otplate želite da skratite kredit, imaćete nezanemarive troškove. Najviše boli to da, kada odlučite da mijenjate period otplate kredita, treba biti spreman za ponavljanje skoro svih radnji i troškova kao da ponovo uzimate novi kredit.

Službenik ili lični bankar će vam (opet), na osnovu vaših primanja i traženog iznosa i roka otplate kredita, objasniti pod kojim uslovima ćete moći da mijenjate period otplate. To podrazumijeva pripremanje vaših platnih listi i uvjeravanje službenika da su svi porezi i doprinosi za vas (a neke banke se usuđuju da traže i za vaše radne kolege) uredno plaćeni.

Kada se službenik uvjeri da nije bilo značajnijih promjena na plati od vašeg zadnjeg druženja, može (i uglavnom hoće) od vas da traži procjenu nekretnine koja je predmet razgovora. To znači da (opet) treba da vas posjeti procjenitelj odnodno sudski vještak, tj. procjenitelj građevinske i(li) arhitektonske struke. Njegov zadatak je da pripremi procjenu-izvještaj o vrijednosti stana ili kuće. Njegov dolazak i procjenu, tj. izvještaj o procjeni tržišne vrijednosti nekretnine, ćete platiti oko 100 KM.

Sljedeći trošak se odnosi na trošak za promjenu otplatnog plana. Ova usluga se obično kreće oko 150 KM.

Najbolniji je sljedeći korak – odlazak notaru zbog aneksa kupoprodajnog ugovora. Bez obzira kojeg notara izaberete, aneks će da košta upola jeftinije u odnosu na osnovni ugovor.

Na kraju, prednosti skraćivanja kredita prilika je da ranije vratite dug. Nedostatak je činjenica da će se i EURIBOR vjerovatno mijenjati. Osim toga, banka će vam tražiti sve ostale dokumente, kao prvi put. To može značiti i određene dokumente od vašeg bračnog druga ili sudužnika što može podrazumijevati da i on od svog psolodavca traži određene dokumente. 🙂

Do odluke kreditnog odbora, koja ne mora biti po Lolinom planu, Lola je možda već imala i do 1 000 KM troškova. U svakom slučaju, više od jedne rate. Bez sumnje, skraćivanje perioda otplate kredita jeste ekonomski racionalno, da je kredit iz primjera na 25 godina. Do sada je Lola platila već 26 156,56 maraka na ime kamata i tek 9 911 maraka na ime glavnog duga. Da ništa „ne dira“ do 1. decembra 2034., vratila bi 70 000 kredita i čak 65 251,95 na ime kamata. Kada bi skratila ostatak kredita na još petnaest godina (umjesto na osamnaest godina i četiri mjeseca, kao do sada), uz ovu sad kamatnu stopu vratila bi još 24 304,61 KM kamata i ostatak duga.

Rezultati dobijeni u tekstu samo su orijentacioni. Dobijeni odnosi i zaključci nisu opšta pravila. Kao što ne postoje dvije iste priče o dva čovjeka na svijetu, tako su i priče o motivima, otplatama i sudbinama kredita različite. Ranija otplata kredita dobro zvuči, ali i povlači značajne troškove.

Ja nisam ovlašćeni investicioni savjetnik. Svi dobici i gubici proizašli kao zaključci nakon čitanja teksta idu na vašu odgovornost.

Zatvori reklamu