Osim toga, jeste li sigurni da znate šta sve treba da imate u vidu kada štedite ili uzimate kredit?

Ovo nije jedan od tekstova tipa: “Saznajte SVE o kreditima.”

Ugovori koje potpisujete su nekoliko puta duži od ovog teksta. Ipak, čitanje ovog teksta će vam pomoći da lakše (ne) donesete neke odluke. Nerijetko se i finansijski stručnjaci zbune kada se govori terminima koji su gotovo isti, a odnose se na različite stvari. Zabuna je i veća kada se misli da su određeni termini sinonimi. Zato nije čudo što u svakodnevnoj komunikaciji pogrešno koristimo određene termine ili ih stavljamo u pogrešan kontekst. Tako često donosimo pogrešne odluke i zaključke.

Jedan od takvih primjera je iskazivanje efektivne kamatne stope. Efektivna kamatna stopa uzima sve troškove vezane za kredit pod određenim uslovima ili stvarni prinos koji se ostvaruje na oročen depozit. Kad uzmete kredit, ova stopa je skoro uvijek veća nominalne (obične) kamatne stope. Znate ono, mislite da je kamatna stopa za pozajmljivanje novca šest odsto, a ona je zapravo veća od devet odsto godišnje. Najkraće, efektivna kamatna stopa predstavlja trošak za zajmoprimca (za dužnika, za nas koji uzimamo kredit) ili povrat na depozit (opet za nas, ako štedimo u banci) nakon što se u računicu uključe svi troškovi i naknade vezane za odobravanje i vođenje kredita ili za oročavanje depozita. Dakle, efektivna kamatna stopa je mnooogooooo važnija od nominalne kamatne stope koje iskazuju banke.

Osim toga, efektivna kamatna stopa omogućava da uporedite troškove sličnih ponuda kod različitih banaka. Šta treba da znate o faktorima koji (ne) utiču na obračun efektivne kamatne stope? Nominalnoj kamatnoj stopi se pridaje najveći značaj i ljudi najviše pažnje obraćaju upravo na tu stopu. Ona je obično velikim slovima napisana u ponudama banaka. Sljedeći važan faktor je vremenski raspored plaćanja. To često zovu i frekvencija kapitalisanja, odnosno isplata ili uplata. Poenta je da što je češće to „kapitalisanje“ veća je i efektivna kamatna stopa.

Za one koji vole da matematički provjere, efektivna kamatna stopa se obračunava po formuli (u Excelu) e=((1+i/n)^n)-1 gdje je: e = efektivna kamatna stopa; i = kamatna stopa n = broj kapitalisanja u godini.

Vidimo da je efektivna kamatna stopa veća od nominalne ako kredit vraćate više od jednom u godini dana. Najčešće vraćamo dvanaest puta godišnje, tj. svaki mjesec. Idemo dalje. Pri računanju efektivne stope treba uzeti u obzir sve troškove i naknade koji se plaćaju za obradu i dobijanje kredita ili za oročavanje novca u banci.

Da bi stekao uvid u vašu kreditnu sposobnost, bankar će vam prvo tražiti izvode po tekućem računu ili platne liste u kojima vidi vaša redovna i neredovna primanja. Na primjer, ako je plata manja od 1 000 KM, mjesečna otplata može da iznosi do trećine plate, a ako je više od toga, onda mjesečna otplata može da iznosi i do pola plate. Osim toga, bankar će nastojati da se uvjeri da li je vaš poslodavac redovno izmirivao poreze i doprinose. Prije potpisivanja ugovora o kreditu (recimo za kupovinu automobila) i dobijanja novca, treba da potpišete najčešće tri mjenice. Obično jedna košta pet maraka.

Dakle, na početku vas neugodno može iznenaditi da već prije dobijanja novca treba da iskeširate petnaest maraka.

Sljedeća stvar koju treba da znate jeste činjenica da malo koja banka kredit odobrava sutra. Obično treba da prođe nekoliko dana.

Zamislite kredit od 4 000 KM koji se otplaćuje u četrdeset i osam jednakih mjesečnih rata po kamatnoj stopi od 5,99%. Ako je datum prve otplate 1. septembar ove godine, datum posljednje otplate biće 1. avgust 2020. Prema otplatnom planu od banke, ukupno ćete vratiti 508 maraka na ime kamate. Samo zbog načina otplate efektivna kamatna iznosiće 6,16%. Osim tri mjenice po pet maraka, po našem zakonodavstvu u obračun kamatne stope ući će i mjesečna naknada za vođenje računa. Ovaj trošak biste svakako imali ako imate račun u banci, ali on se uzima u obzir pri izračunavnju kamatne stope.

Primjera radi, uvedimo ovdje i naknadu za odobrenje kredita. Ona se obično izražava u procentu od iznosa koji posuđujete, ali ne može biti manja od određenog iznosa. Recimo da je ta naknada 50 KM. Neka mjesečni trošak vođenja kredita i vašeg računa u zbiru iznose 5,25 KM. U ovom primjeru, ukupno ćete banci vratiti 4 810,21 KM. U tom slučaju efektivna kamatna stopa iznosiće preko 9,5% godišnje. Ta kamata nije prevara. Ona će uredno biti naglašena u ugovoru koji ćete potpisati s bankom.

Ugovori s bankom sačinjeni su na nekoliko stranica, a efektivna kamatna stopa će biti navedena barem dva puta – među prvih nekoliko članova i uz otplatni plan. Osim ovih troškova, kod većih iznosa kredita vam banke nude i mogućnost osiguranja što još malo povećava efektivnu kamatnu stopu. Osim navedenih, treba uzeti u obzir i buduće troškove, naknade i promjene koje mogu nastati tokom trajanja ugovora sa bankom. Takođe, imaćete i troškove koji ne utiču direktno na obračun efektivne kamate. Na primjer, pri dobijanju hipotekarnog kredita treba platiti naknadu za osiguranje imovine. Ponekad, kada se radi o hipotekarnim ili založnim kreditima, treba platiti i vještake određene struke zadužene za procjenu vijednosti ili notare za ovjeru nekih izjava ili ugovora. Tek sa tom procjenom možete dalje pregovarati oko uslova kredita. Sličan postupak ćete proći i ako poželite da skratite ili produžite rok otplate kredita. Ovdje sam pretpostavio da su svi ostali papiri „čisti“ i da nema potrebe za trošenjem vremena i novca na uknjižavanja i prepise. Ipak, u obračun efektivne kamatne stope se uzimaju u obzir samo oni troškovi koji se mogu predvidjeti u momentu pregovaranja o kreditu ili depozitu. Ova okolnost je bitna kada uzimate kredit s promjenljivom kamatnom stopom ili ako je kredit ili vaš depozit u stranoj valuti.

Pretpostavka je da se u tom trenutku kamatna stopa na kredit neće promijeniti tokom trajanja kredita. Ipak, banka ima pravo da promijeni stopu tokom trajanja kredita. Međutim, svaka promjena nominalne kamatne stope i njen uticaj na efektivnu kamatnu stopu treba da vam budu saopšteni i prije nego što na snagu stupi novi obračun efektivne kamatne stope. Najčešće, banka u ugovor uključuje osnovicu koja će se koristiti za izmjenu stope i učestalost mijenjanja stope. Na primjer, ako imate u ugovoru klauzulu da je kamatna stopa zbir osnovne stope i EURIBOR-a, znajte da će vas banka barem jednom u godini obavijestiti da od sljedećeg mjeseca računa novu kamatnu stopu. Ova promjena će se odraziti na efektivnu kamatnu stopu, a samim tim i na otplatni plan.

Tijanu i mene je banka tokom zadnje dvije godine tri puta obradovala, jer se kamatna stopa, usljed smanjivanja EURIBOR-a, tri puta smanjila. Ček, šta ono bi EURIBOR? EURIBOR ili Evropska međubankarska stopa (engl. Euro Interbank Offered Rate) je referentna kamatna stopa po kojoj banke jedna drugoj nude novac za posuđivanje na međubankarskom tržištu. Da – i banke posuđuju novac. Vaša kamatna stopa predstavlja zbir svih troškova koje banka ima, njenu maržu-zaradu i vrijednost EURIBOR-a.

Zašto se vrijednost EURIBOR-a mijenja? Najjednostavnije rečeno, zbog sezonskih uticaja. Nešto kao na pijaci. I novac je roba. Kada ga ima na tržištu novca – on manje vrijedi tj. kamatne stope su manje. S druge strane, kad ga nema, a traži se, kamatne stope su veće. Najznačajniji uzrok tim promjenama je faza ekonomskog ciklusa. Dalje, kada Evropska centralna banka nastoji da unaprijedi ekonomsku aktivnost u evro-području, povećava količinu novca, a kada želi zaustaviti neke aktivnosti (u strahu od “pregrijavanja”) ima instrumente da smanji količinu novca pa kamate su zato – veće. U praksi, zbog mnoštva faktora, njene akcije nisu lako i brzo izvodljive. U posljednjih petnaest godina, EURIBOR je značajno mijenjao vrijednost. U posljednje vrijeme je na rekordno niskom nivou. Recimo, maja 2015. godine je šestomjesečni EURIBOR iznosio 0,061. Ovih dana je čak i negativan. Šestomejsečni EURIBOR je oko – 0,189%. Zato nas je banka i obradovala. S druge strane, ne tako davno, oktobra 2008. godine, iznosio je čak 5,315%.

Nažalost ili na sreću, vaša banka ne može da ima uticaja na promjene vrijednosti EURIBOR-a. Vi treba da vodite računa o tome koji EURIBOR se koristi za obračun kamate i za koji period. Postoje različite mogućnosti. Na primjer, čitavu godinu može da važi dvanaestomjesečni EURIBOR od 1. januara. Međutim, moguće je da vam banka svaki mjesec koriguje kamatnu stopu i mijenja je zbog promjene tromjesečnog EURIBOR-a. Najčešće, banka vam ove revizije pravi dva puta godišnje. Ako štedite ili uzimate kredit, za vas je najbitnije da znate da je rizik promjena veći ukoliko ugovor sa bankom predviđa češće promjene obračunatog EURIBOR-a. Čuli ste i da promjene u nekim od deviznih kurseva mogu imati značajan uticaj na efektivnu kamatnu stopu.

Sjećate se kredita u švajcarskim frankama koji su bili popularni prije nekoliko godina? Nažalost, neki su te promjene i osjetili. U trenutku potpisivanja kreditnog ugovora, kamatna stopa je iznosila nekoliko procenata, a nekoliko godina kasnije iznosila je i do 20 odsto. Znam mnogo ljudi koji su nekoliko godina uredno izmirivali svoje obaveze po osnovu kredita, a nakon promjene kursa franka, u odnosu na konvertibilnu marku, iznos neotplaćenog osnovnog duga kredita je čak i porastao. Jednostavo, ostatak kredita preračunat u stranu valutu je bio veći od početnog iznosa iskazanog u markama. Za razumijevanje ovih promjena neophodno je znati kako se prave kreditni otplatni planovi. Naime, odnos kamate i glavnice opada u korist glavnice, ali se od početka otplate kredita najveći dio rate odnosi upravo na otplatu kamate. Najčešće je iznos koji plaćate za otplatu kredita tokom cijelog perioda otplate isti. On na početku otplate uglavnom sadrži najveći dio kamate, a na kraju otplate se odnosi skoro samo na glavnicu.

Na ilustraciji 2, vidite primjer kako se u mjesečnoj otplati (kolona 3) otplaćeni iznos kamate (kolona 4) smanjuje, a iznos glavnog duga (kolona 5) povećava s protokom vremena otplate kredita. Da je period otplate u primjeru duži, razlika u odnosu „kamata-glavnica“ bi bila još veća.

Promjene u deviznim kursevima su svakodnevne. Prema tome, nije realno očekivati da banka unaprijed može da izračuna efektivnu kamatnu stopu za narednih dvadeset godina i da to predstavi klijentima kao što to može kod kredita sa fiksnom kamatnom stopom. Ove efekte je moguće (djelimično) ublažiti ako unaprijed tražite prikaze otplatnih planova i objašnjenja za različite promjene deviznog kursa. Ako ništa, barem ćete se pripremiti na eventualne promjene. Na ilustraciji 3 vidite koliko ukupno kamate vraćate, zavisno od kamatne stope i roka otplate (gornji dio) i koliko vam iznosi mjesečna rata (donji dio) zavisno od kamatne stope i roka otplate kredita.

Na kraju, treba da znate da agencije za bankarstvo u BiH ističu da se efektivna kamatna stopa obračunava korištenjem metodologije koja je propisana svim bankama i mikrokreditnim ogranizacijama za sve kredite i depozitne ugovore. Efektivna kamatna stopa treba da bude jasno naglašena u ugovoru i u planu otplate. To će vam i bankar(ka) u vašoj banci naglasiti i pokazati u ugovoru efektivnu kamatu prije potpisivanja ugovora. Efektivna kamatna stopa možda i nije iskazana na svim promotivnim materijalima za sve uslove, ali će biti vidljivo naznačena ugovorima. Ako se efektivna kamatna stopa promijeni iz bilo kog razloga, banka će da vas obavijesti o tome prije nego što nova efektivna kamatna stopa stupi na snagu.

Ovdje možete da skinete fajl u kojem možete da izračunate ukupan iznos kamata (tabela 1) i iznos mjesečne otplate (tabela 2) zavisno od dužine otplate kredita i kamatne stope. Polja označena plavom bojom možete da mijenjate, a ostala se izračunavaju automatski.

Spomenuo sam prošli put da je većina stambenih kredita zbir određene kamatne stope i šestomjesečnog EURIBOR-a. Prema pravilima plasmana po kreditnim linijama, kamatne stope koje su vezane za EURIBOR obično se usklađuju dva puta godišnje.

U prošlom tekstu sam spomenuo da je Tijanu i mene banka tokom zadnje dvije godine tri puta obradovala, jer se kamatna stopa, usljed smanjivanja 6M EURIBOR-a, tri puta smanjila. Tokom prošle sedmice dobio sam nekoliko pitanja da li se sada isplati skraćivati rok otplate kredita, budući da je vrijednost 6M EURIBOR-a negativna. Drago mi je da čitaoci razmišljaju u suprotnom pravcu od produžavanja roka otplate i smanjivanja mjesečne rate kredita, ali – ovo je pitanje na koje odgovor ne može biti samo „da“ niti samo „ne“.

Da podsjetim, vrijednost EURIBOR-a se mijenja zbog različitih sezonskih uticaja. U posljednjih petnaestak godina, EURIBOR je značajno mijenjao vrijednost (ilustracija 1). U posljednje vrijeme je na rekordno niskom nivou. Šestomjesečni EURIBOR je oko -0,189%. Zato nas je banka i obradovala. Naša kamatna stopa se smanjivala, jer je zbir ugovorene kamatne stope i 6M EURIBOR-a sve manji.

Tokom ove godine, 6M EURIBOR je čak i negativan. To odražava činjenicu da i velike banke imaju troškove čuvanja odnosno „parkiranja“ novca. Nažalost ili na sreću, vaša banka ne može da utiče na promjene vrijednosti EURIBOR-a. To znači da bi bilo suludo očekivati da će vrijednost ovog „varijabilnog“ dijela kamatne stope do kraja otplate kredita ostati na istom nivou.

Recimo da je Lola počela da otplaćuje kredit u trajanju od dvadeset godina od 1. januara 2010. godine. Da bi primjer bio što jednostavniji, a što lakši za analizu, zamislimo da je kamatna stopa na stambeni kredit iznosila tačno pet odsto plus 6M EURIBOR. Na taj dan je 6M EURIBOR iznosio 0,9960%. Prema tome, nominalna kamatna stopa iznosila je oko šest odsto godišnje (tačnije 5,996%). Da bi ostale cifre bile „okrugle“, recimo da je iznos kredita bio 70 000 KM. To znači da je mjesečna rata iznosila oko 500 KM (tačnije 501,34 KM). Pod uslovom da kredit otplaćuje bez promjena, Lola bi posljednju otplatu imala 1. decembra 2029. To je 240. mjesec otplate kredita iz primjera. Na ilustraciji 2 vidimo odnose kamata i glavnice u zbiru mjesečnih otplata.

Vidimo da će Lola od svih otplata u posljednjoj godini na ime glavnog duga dati procentualno najveći dio. U zadnjoj godini otplata glavnice učestvuje čak sa 5 487 KM od 6 016 KM zbira svih otplata ili oko 97%. Dakle, na početku kredita u otplatama preovladavaju kamate na kredit.

Eh, sad, vidjeli smo da se 6M EURIBOR već neko vrijeme smanjuje. To može navesti Lolu da razmisli o prijevremenoj otplati kredita. Naime, po vrijednosti EURIBOR-a, ovih dana Lolina mjesečna otplata bi iznosila oko 454,58 KM. Dakle, skoro pedeset maraka manje od prvih mjesečnih otplata. Potpuno racionalno je da ona ovih dana razmišlja o skraćivanju perioda otplate kredita. Recimo da Lola želi da skrati kredit na još 10 godina. Do danas je izmirila osamdeset rata. Sad je u sedmoj godini kredita. Vraća kredit već šest godina i osam mjeseci. Sada želi da ostatak duga, od 1. septembra, izmiri u narednih deset godina po (n)ovoj kamatnoj stopi. Drugim riječima, ne želi da vraća kredit još trinaest godina i četiri mjeseca. Prema njenom planu, posljednja ratu bi isplatila 1. avgusta 2026.

Na internetu je lako naći modele za otplatne planove. Treba da pretražujte “loan calculator”. Tako i Lola može da nađe neki od šablona koji koriste banke i, jednostavno, unese ostatak kredita, podesi period otplate na narednih deset godina i dobija mjesečnu otplatu koja, prema novom planu, iznosi 577,28 KM. Dakle, mjesečna otplata jeste veća. Veća je čak i od početnih otplata, ali bi Lola ranije otplatila kredit. U sljedećoj ilustraciji imamo prikaz odnosa prema novom planu.

Ove primjere sam naveo samo hipotetički. Lola može kredit da skrati i na dvanaest godina. Tada bi joj rata iznosila 502,60 KM. Skoro kao i na početku, a opet bi isplatila kredit prije roka. Međutim, nije zanemariva činjenica da bi u slučaju da kredit vraća još dvanaest godina vratila 17 462,77 KM na ime kamata, a u slučaju da ga vraća još deset godina, još 14 362,40 KM. Sve ovo pod uslovom da vrijednost 6M EURIBOR-a ostane ista.

Blaža varijanta jeste da Lola pokuša da štedi pa da u jednom momentu – kada iznos ušteđevine i ostatka duga budu jednaki – otplati preostali dug. Nešto kao na ovoj slici.

Namjera je da se Lola mjesečno odriče istog iznosa, ali u ovom slučaju još ne priča sa svojom bankom o kreditu. Lola bi štedila po marku svaki dan pri svim nepromijenjenim uslovima i kredit bi otplatila 01.03.2029., to jest devet mjeseci prije nego što je predviđeno otplatnim planom. U slučaju da vraća kredit kao do sada, a da štedi 10 KM svaki dan, kredit bi isplatila 01.06.2024. ili 5,5 godina prije predviđenog roka. Ponavljam, u praksi nije realno očekivati istu kamatnu stopu do kraja otplate kredita.

Eh sad, zamislimo da je Lola odlučila da poveća mjesečnu ratu tako da je promijenila ugovor sa bankom na način da je sad obavezna da banci daje veći iznos svaki mjesec, u skladu sa novim planom. Dakle, odricala bi se istih iznosa kao u primjeru sa štednjom. Ako bi povećala mjesečnu otplatu za trideset KM svaki mjesec (po marku svaki dan), pri svim nepromijenjenim uslovima, kredit bi otplatila 01.06.2027., to jest čak dvadeset i šest mjeseci prije nego što je predviđeno otplatnim planom. Na slici je prikazan momenat otplate kredita u obje varijante.

Najvažnije je da znate da, bez obzira na koji period otplate želite da skratite kredit, imaćete nezanemarive troškove. Najviše boli to da, kada odlučite da mijenjate period otplate kredita, treba biti spreman za ponavljanje skoro svih radnji i troškova kao da ponovo uzimate novi kredit.

Službenik ili lični bankar će vam (opet), na osnovu vaših primanja i traženog iznosa i roka otplate kredita, objasniti pod kojim uslovima ćete moći da mijenjate period otplate. To podrazumijeva pripremanje vaših platnih listi i uvjeravanje službenika da su svi porezi i doprinosi za vas (a neke banke se usuđuju da traže i za vaše radne kolege) uredno plaćeni.

Kada se službenik uvjeri da nije bilo značajnijih promjena na plati od vašeg zadnjeg druženja, može (i uglavnom hoće) od vas da traži procjenu nekretnine koja je predmet razgovora. To znači da (opet) treba da vas posjeti procjenitelj odnodno sudski vještak, tj. procjenitelj građevinske i(li) arhitektonske struke. Njegov zadatak je da pripremi procjenu-izvještaj o vrijednosti stana ili kuće. Njegov dolazak i procjenu, tj. izvještaj o procjeni tržišne vrijednosti nekretnine, ćete platiti oko 100 KM.

Sljedeći trošak se odnosi na trošak za promjenu otplatnog plana. Ova usluga se obično kreće oko 150 KM.

Najbolniji je sljedeći korak – odlazak notaru zbog aneksa kupoprodajnog ugovora. Bez obzira kojeg notara izaberete, aneks će da košta upola jeftinije u odnosu na osnovni ugovor.

Na kraju, prednosti skraćivanja kredita prilika je da ranije vratite dug. Nedostatak je činjenica da će se i EURIBOR vjerovatno mijenjati. Osim toga, banka će vam tražiti sve ostale dokumente, kao prvi put. To može značiti i određene dokumente od vašeg bračnog druga ili sudužnika što može podrazumijevati da i on od svog psolodavca traži određene dokumente.

Do odluke kreditnog odbora, koja ne mora biti po Lolinom planu, Lola je možda već imala i do 1 000 KM troškova. U svakom slučaju, više od jedne rate. Bez sumnje, skraćivanje perioda otplate kredita jeste ekonomski racionalno, da je kredit iz primjera na 25 godina. Do sada je Lola platila već 26 156,56 maraka na ime kamata i tek 9 911 maraka na ime glavnog duga. Da ništa „ne dira“ do 1. decembra 2034., vratila bi 70 000 kredita i čak 65 251,95 na ime kamata. Kada bi skratila ostatak kredita na još petnaest godina (umjesto na osamnaest godina i četiri mjeseca, kao do sada), uz ovu sad kamatnu stopu vratila bi još 24 304,61 KM kamata i ostatak duga.

Rezultati dobijeni u tekstu samo su orijentacioni. Dobijeni odnosi i zaključci nisu opšta pravila. Kao što ne postoje dvije iste priče o dva čovjeka na svijetu, tako su i priče o motivima, otplatama i sudbinama kredita različite. Ranija otplata kredita dobro zvuči, ali i povlači značajne troškove.

Ja nisam ovlašćeni investicioni savjetnik. Svi dobici i gubici proizašli kao zaključci nakon čitanja teksta idu na vašu odgovornost.